3分钟学会“微乐宁夏麻将有挂吗”(助赢神器)

熟悉规则：首先 ，你需要熟悉微乐麻将的游戏规则，

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包括如何和牌 、胡牌、
、碰、等。只有了解了规则
，才能更好地制定策略 。 克制下家：在麻将桌上，克制下家是一个重要的策略。作为上家 ，你可以通过控制打出的牌来影响下家的牌局
，从而增加自己赢牌的机会
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，可以考虑改变打法，选择更容易和牌的方式
。 记牌和算牌：记牌和算牌是麻将高手的必备技能。通过记住已经打出的牌和剩余的牌 ，你可以更好地接下来的牌局走向
，从而做出更明智的决策 。 保持冷静：在麻将比赛中，保持冷静和理智非常重要
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请注意 ，虽然微乐麻将自建房胜负规律策略可以提高你的赢牌机会，但麻将仍然是一种博弈游戏
，存在一定的运气成分
。因此，即使你采用了这些策略 ，也不能保证每次都能胜牌。重要的是享受游戏过程
，保持积极的心态 。
1.99%防封号效果,但本店保证不被封号2.此款软件使用过程中,放在后台,既有效果3.软件使用中,软件岀现退岀后台,重新点击启动运行4.遇到以下情况:游/戏漏闹洞修补 、服务器维护故障
、等原因,导致后期软件无法使用的,请立即联系客服修复5.本店软件售出前,已全部检测能正常安装和使用.

需要交税
。根据我国的相关税收规定，房屋所有权人死亡 ，其遗嘱继承人、法定继承人或受遗赠人继承房产的
，需要缴纳印花税。因为是通过继承取得房屋所有权，所以继承人无需缴纳个人所得税 、增值税
、土地增值税、契税等 ，被继承人亦无需缴纳前述税费 。但是继承人需要缴纳印花税
，印花税税率为万分之五。如果继承所得的房产再次转让的，则不享受上述税收减免政策
。

法律依据

《财政部 、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》 第二条 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的 ，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入
，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的 ，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶
、父母、子女 、祖父母
、外祖父母、孙子女 、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人
、遗嘱继承人或者受遗赠人 。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算
。

土地二级开发流程是什么

投资公司经营范围怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范
，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写 ，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的投资公司经营范围
，有简短的也有丰富的，仅供参考。

模板示例1

投资公司经营范围：投资咨询（不含证券、期货及贷款业务咨询）；企业管理咨询 ，经济贸易咨询（以上范围
，国家法律 、行政法规及规章规定须审批的项目除外） 。

模板示例2

投资公司经营范围：实业投资；产销
、网上销售：服饰、服装；销售：塑胶制品 、五金制品
、通用机械设备、建筑材料 、电子产品；园林绿化；环保工程施工；建筑工程安装；物业投资管理
。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例3

投资公司经营范围：投资管理咨询 ，商务信息咨询
，企业管理咨询；销售：金银饰品。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例4

投资公司经营范围：实业投资；批发兼零售：预包装食品；销售：服装
、服饰、家具饰品；货物进出口 。(依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例5

投资公司经营范围：通过互联网经营鞋类销售（依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例6

投资公司经营范围：鞋类 、皮革制品(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例7

投资公司经营范围：对房地产业的投资；企业管理咨询；代理国内广告业务；通讯设备（不含卫星电视广播地面接收设施）
、数码产品、电子产品 、家用电器销售；计算机软硬件技术开发
。

模板示例8

投资公司经营范围：一般经营项目：女鞋批发兼零售。(以上经营范围涉及许可经营项目的 ，应在取得有关部门的许可后方可经营)

模板示例9

投资公司经营范围：生产、加工
、销售：鞋类 。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例10

投资公司经营范围：经营增值电信业务范围详见《中华人民共和国增值电信业务经营许可证》（在中华人民共和国增值电信业务经营许可证有效期内经营）；对商业项目投资；酒店管理；投资信息咨询；提供人力资源管理外包服务；国内劳务派遣

模板示例11

投资公司经营范围：项目投资；投资咨询；投资管理；房地产开发；工程监理；销售自行开发的商品房
。（“1、未经有关部门批准
，不得以公开方式募集资金；2 、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3
、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5 、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益 ”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

模板示例12

投资公司经营范围：投资管理；投资咨询；装饰材料
、家具的销售；设计、制作 、代理
、发布国内各类广告 。（涉及行政许可的凭许可证经营）

模板示例13

投资公司经营范围：投资管理
，实业投资，投资咨询 ，商务咨询（以上咨询不得从事经纪）
，会展服务，文化艺术交流活动策划 ，广告的设计、制作 、代理
、发布
，陶瓷制品、家具 、乐器、工艺品（除文物）
、珠宝玉器的销售。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动

模板示例14

投资公司经营范围：商业、工业项目投资；房地产开发 、运营；五金
、装饰材料、灯饰 、汽车及配件
、机电产品销售；建材（砂石除外）加工、销售；仓储（危险品除外）；信息咨询服务
。（依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例15

投资公司经营范围：对餐饮企业投资项目的管理
，对冶金机械生产企业投资项目的管理，对路桥建设企业投资项目的管理 ，对房地产开发企业投资项目的管理，对商场投资项目的管理
，对旅游开发企业投资项目的管理，投资信息咨询服务（证券 、期货除外） ，会议会展服务
，企业管理咨询。

模板示例16

投资公司经营范围：企业投资管理；投资顾问（不含限制项目）；受托资产管理；股权投资；计算机网络技术咨询 。人力资源培训
。

模板示例17

投资公司经营范围：批发
、零售：汽车（不含乘用车）及零配件、汽车美容装潢（不含汽车修理） 、汽车租赁（不含营运）。

模板示例18

投资公司经营范围：投资管理；场地设施租赁 。（“1
、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3 、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5
、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目 ，开展经营活动；依法须经批准的项目
，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本区产业政策禁止和限制类项目的经营活动
。）

模板示例19

投资公司经营范围：实业投资；物业投资；海上、陆路 、航空国际货运代理业务
、国内货运代理、能源投资；房地产投资咨询服务 、房地产开发经营
、工程管理服务、工程技术咨询 、房地产项目策划及销售代理；物业管理顾问，房地产经纪服务；物业租赁；办理有关房产与土地过户
、报建相关手续服务；企业管理咨询服务、商务信息咨询服务 、股权投资；商业运营
、旅游项目开发、旧城改造项目策划 、土石方工程、土木工程；开发
、销售、安装和维护：通信设备及配件 、信息系统集成服务；电子
、通信与自动控制技术研究、开发；软件服务；计算机软硬件 、电子及其产品；有关网络技术的咨询服务；网络技术服务（不含互联网上网服务）；智能技术
、系统集成智能设备；计算机信息系统集成处理、安全服务 ，数据处理和存储服务；环保工程施工 、市政工程施工；园林绿化工程施工；计算机软件研发制作
、技术咨询、技术与培训服务；生物科技 、医学材料领域内的技术研发
、咨询、转让；自然科学研究和试验发展；健康科学项目研究 、开发、生物工程和技术研究和试验发展；食品科学技术研究服务
，生物医疗技术研究；个体或群体健康的监测
、分析、评估以及健康咨询指导和危险因素干预；药品市场调研；农业技术的研究与应用；农业技术咨询服务；供应链管理 、数据库管理和服务；量子应用技术的开发；量子产品的研发；有机肥料技术土壤及改良技术的开发；能源技术研发
、开发、咨询服务 、技术转让；生物质能源的技术研究
、开发；合同能源管理服务；可再生能源领域技术咨询、技术服务；生物技术开发 、推广
、咨询、交流服务；节能技术开发与信息咨询 、推广服务；节能技术；销售：建筑材料
、钢材、电子产品 、智能产品、环保设备
、工业自动化控制设备、新能源设备。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例20

投资公司经营范围：实业投资；对工业 、商业进行投资；国内贸易
、货物进出口、技术进出口；广告设计 、制作
、发布、代理；网页设计 、平面设计；文化活动策划及推广；市场研究及营销策划；展览展示服务；计算机网络技术服务；货运代理；批发：预包装食品（含酒类）
、乳制品（含婴幼儿配方乳粉） 。(依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例21

投资公司经营范围：投资信息咨询（不含金融、证券 、期货）,项目投资管理及咨询,为企业提供资产管理服务（不含国有资产）,企业管理,酒店管理,财税咨询,商务信息咨询,企业营销策划,会务服务,企业形象策划,市场调研,策划文化交流活动,房地产开发,建筑工程施工,建筑装饰装修工程施工
。（依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

模板示例22

投资公司经营范围：企业投资管理及咨询（不含证券及期货），物业租赁 ，房地产中介服务，房地产信息咨询服务
，商务信息咨询服务，为客户提供汽车
、住房按揭咨询服务 ，代办银行贷款申报手续业务 。(依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例23

投资公司经营范围：鞋材加工
。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例24

投资公司经营范围：鞋类、服装批发兼零售。（依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例25

投资公司经营范围：实业投资；生产 、加工、销售：五金制品
、洗涤用品（不含危险化学品）、劳保用品 、电子产品
、包装材料、纸制品 、汽车用品
、塑胶制品；销售：通用机械设备、化妆品 。(依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例26

投资公司经营范围：鞋类加工 、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例27

投资公司经营范围：实业投资 ，产销：毛巾类纺织品
，袜子类针织品，皮具箱包类的皮具制品 ，家具
，五金首饰和塑胶原材料
。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例28

投资公司经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（法律
、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）；经营进出口业务（法律 、行政法规禁止的项目除外 ，法律
、行政法规限制的项目须取得许可后方可经营）；建筑工程的设计、安装 、施工（需取得建设行政主管部门颁发的资质证书方可经营）；文化活动的策划；装饰工程的施工（需取得建设行政主管部门颁发的资质证书方可经营）。批发零售红酒、白酒
、洋酒以及酒类配套用品 。

模板示例29

投资公司经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；电子商务平台的技术开发、技术咨询；从事广告业务；文化活动策划；展览展示策划
。

模板示例30

投资公司经营范围：物业投资；市场营销策划；房屋租赁服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例31

投资公司经营范围：销售食品；投资管理；销售金属材料 、机械电器设备
、五金交电、仪器仪表 、化工产品（不含化学危险品及一类易制毒化学危险品）
、建筑材料、冶金炉料 、耐火材料
、计算机软硬件及外部设备、汽车配件 、办公用品
、劳保用品、百货 、橡胶制品、通讯设备
、铁矿石、铁粉 、钢材
、玻璃制品；信息咨询（不含中介服务）；货物进出口；技术进出口；代理进出口 。（“1、未经有关部门批准
，不得以公开方式募集资金；2 、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3
、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5 、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益
”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售食品以及依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动
。）

模板示例32

投资公司经营范围：实业投资
、企业投资咨询服务、代办贷款申报手续业务 、受托资产管理
、网络信息服务。(依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例33

投资公司经营范围：企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）;资产管理（不含许可审批项目）;企业自有资金投资;商品批发贸易（许可审批类商品除外）;商品零售贸易（许可审批类商品除外）;会议及展览服务;货物进出口（专营专控商品除外）;职业技能培训（不包括需要取得许可审批方可经营的职业技能培训项目）;工程环保设施施工;(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例34

投资公司经营范围：教育投资:销售教学设备和仪器、文体用品;艺术培训(在办学许可证有效期内经营);教育信息咨询(有专项规定除外),文具用品 、体育用品、文体器材的销售；从事文化交流；从事广告业务（法律
、行政法规规定应进行广告经营审批登记的 ，另行办理审批登记后方可经营）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；劳务派遣 。民办教育机构、教育培训；文艺表演

模板示例35

投资公司经营范围：销售服装 、鞋
。（以上经营范围涉及许可经营项目的
，应在取得有关部门的许可后方可经营）

模板示例36

投资公司经营范围：企业自有资产对外投资，委托资产管理；非融资性担保业务:诉讼保全担保
、投标担保、预付款担保 、工程履约担保
、尾付款如约偿付担保；企业管理信息咨询、商务信息咨询 、经济信息咨询
、借贷信息咨询；接受金融机构委托从事金融业务流程外包、接受金融机构委托从事金融知识流程外包；信贷理财产品信息咨询；客户财务顾问咨询；企业管理咨询；风险评估咨询；保险代理；为商家客户提供消费产品咨询；资产重组咨询服务；房地产信息咨询；车辆事务代理；受银行委托对信贷逾期客户及信用卡透支户进行提醒 、通知
、催告服务；提供法律咨询服务。（依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例37

投资公司经营范围：销售：纳米材料、罐装润滑油 、其他化工产品（不含危险化学品）、五金产品
、电子元件、电子产品 、电器产品
、玩具礼品、工艺品 。(依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例38

投资公司经营范围：实业投资；研发 、销售：皮具
、皮套、通讯产品 、手机电脑周边配件
、电子产品、计算机硬件 、服饰
、体育用品、纺织用品 、鞋、化妆品
、箱包、珠宝首饰 、床上用品
、家具、家居用品 、五金制品
、通讯器材、橡胶制品 、印刷材料
、金属材料、手袋 、触控笔
、塑胶制品、键盘 、键盘保护套、钢化玻璃保护膜
、移动电源、电池 、进口国产环氧板
、fr-4玻纤板、纤维板白料 、黄料
、纤维胶板、过锡炉治具板 、单双面防静电板
、fpc柔性线路板、手机皮套板 、亚克力板
、fr4无卤素板、各种绝缘材料；货物进出口 、技术进出口
。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例39

投资公司经营范围：实业投资；生产、加工
、销售：汽车用品、五金用品 、电子产品
、其他化工产品（不含危险化学品）。(依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动)

模板示例40

投资公司经营范围：林业产品批发；其他农牧产品批发；纺织品、针织品及原料批发；服装批发；鞋帽批发；化妆品及卫生用品批发；厨房 、卫生间用具及日用杂货批发；灯具
、装饰物品批发；建材批发；五金产品批发；电气设备批发；其他机械设备及电子产品批发；贸易代理；纺织品及针织品零售；服装零售；鞋帽零售；文具用品零售；木质装饰材料零售；卫生洁具零售；陶瓷、石材装饰材料零售；其他室内装饰材料零售；互联网销售；电气安装；管道和设备安装；建筑装饰业；提供施工设备服务；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备 、零配件
、原辅材料的进口业务（不另附进出口商品目录）
，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外 。

模板示例41

投资公司经营范围：企业形象策划、市场营销策划 、展览展示设计
、平面设计、企业管理咨询 、商务信息咨询、项目投资信息咨询
、经济信息咨询（不含广告、人才中介 、证卷
、保险、基金 、金融业务及其他限制类
、禁止类项目）、代理记账

模板示例42

投资公司经营范围：各种鞋类加工制造。(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)

模板示例43

投资公司经营范围：投资管理（除金融 、证券等国家专项审批项目） ，展览展示服务，市场营销策划
，企业形象策划，文化艺术交流策划咨询（除经纪） ，珠宝首饰
，金银饰品，电子产品 ，木制品
，陶瓷制品，家具 ，工艺礼品销售
。依法须经批准的项目
，经相关部门批准后方可开展经营活动

模板示例44

投资公司经营范围：投资咨询；投资管理；自费出国留学中介服务；家庭劳务服务；企业管理咨询；经济贸易咨询；房地产信息咨询；经济贸易咨询；企业形象策划；组织文化艺术交流活动；承办展览展示；会议服务；教育咨询；货物进出口
、技术进出口、代理进出口；销售珠宝首饰 、电动自行车
、日用品。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2 、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4
、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目 ，开展经营活动；依法须经批准的项目
，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动 。）

模板示例45

投资公司经营范围：一般经营项目是：投资咨询 、企业管理咨询
、企业形象策划、市场营销策划 、商品展览展示策划
、信息咨询（以上不含人才中介及限制项目）；国内贸易（法律、行政法规 、国务院决定规定在登记前须批准的项目除外）；货物及技术进出口（法律
、行政法规禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；翻译服务；手机材料销售；偏光片销售
。许可经营项目是：

模板示例46

投资公司经营范围：生产、加工：鞋类。（依法须经批准的项目 ，经相关部门批准后方可开展经营活动）

模板示例47

投资公司经营范围：企业咨询顾问 、投资管理；经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外 。

模板示例48

投资公司经营范围：对教育行业
、汽车行业投资及咨询；财务咨询服务；网上销售电子产品、汽车饰品 、数码产品、建筑材料
、装饰材料、初级农产品 、体育用品
、通讯器材、汽车零配件 、服装鞋帽
、饰品
。（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）

模板示例49

投资公司经营范围：财务咨询（不得开展审计、验资 、查账
、评估、会计咨询 、代理记账等需经专项审批的业务；不得出具相应的审计报告
、验资报告、查账报告 、评估报告等文字材料）；投资咨询；投资管理；组织文化艺术交流活动（演出、棋牌除外）；体育运动项目经营（高危险性体育项目除外
、体育比赛除外）；技术开发及转让、技术服务；承办展览展示；经济贸易咨询；会议服务；旅游资源开发（不含旅游业务）；设计 、制作
、代理、发布广告；销售服装鞋帽 、箱包
、电子产品、办公用品 、机械设备
、仪器仪表、新鲜水果 、未经加工的干果
、坚果。（企业依法自主选择经营项目
，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动 。）

模板示例50

投资公司经营范围：以自有资金投资及咨询服务（未经金融监管部门批准 ，不得从事吸收存款、融资担保 、代客理财等金融业务）
，经济贸易咨询、企业管理咨询服务
、会议服务
。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

土地二级开发的典型就是房地产开发 ，即土地使用者经过开发建设
，将新建成的房地产进行出售和出租的市场 。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场
。

从开发、建设 、经营
、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段 ，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段 、建设阶段
、销售阶段和交付使用阶段。

一、项目决策阶段

房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后
，转由企业战略发展研究室进行可行性研究 。

1 、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误 ，提高项目开发建设的经济
、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构 、岗位需求
、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议
。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师 、市场分析专家、房地产专家
、建筑工程专家、财会师及律师。

3 、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究 。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判
，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内 ，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
。投资机会研究相当粗略
，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作 。

2）初步可行性研究 ，亦称“预可行性研究 ”
。在机会研究的基础上
，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究 。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础 ，是在分析项目在技术上
、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤
。

4）项目的评估和决策。

4 、可行性研究步骤 ：

可行性研究按5个步骤进行：

(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；

(2)调查研究；

(3)方案选择与优化；

(4)财务评价和经济评价；

(5)编制可行性研究报告 。

5
、集团公司董事会通过
，批准正式立项，项目进入前期开发阶段
。

二、前期准备阶段

1 、 获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式

1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方式取得（招标
、拍卖、协议出让三种方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项 、审批后取得；

6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并
、收购等股权重组方式取得 。

2、征地拆迁 ，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建
，如危旧房改造；(2)城市功能 、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区
、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理 ，如扩展绿地 、治理污染工程等
。因此
，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分 ，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3
、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；

2）建设项目批准文件；

3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）

5）拆迁代办单位和评估机构资料 。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数 、性质
、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度
。）

三、 规划设计

1 、申办项目选址定点
，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件

1）建设项目选址申请。

2）委托设计单位设计 ，送审设计方案 。

2
、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建
，取得建筑核位红线图和施工图
。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》 。

2）施工图核准阶段 ，取得建筑核位红线图5份和施工图3份
。

3、 申办建设工程红线定位与验线
，取得建筑核位红线图。

4 、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》 。建设工程施工至正负零时 ，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》
。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。

5
、建设项目报建登记
，申请招标，办理招标投标手续 ，确定勘察、设计 、监理、施工队伍 。

6
、申办《施工许可证》

四、项目销售阶段

1 、申办《销售许可证》

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换
。未取得《商品房预售许可证》的
，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市
、县房地产管理部门办理预售登记 ，取得《商品房预售许可证》 。

2、商品房销售及按揭办理

（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）

（2）销售合同的签订
。

（3）按揭办理。

五 、交付使用阶段

1
、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 。属成片开发小区的
，还应申请综合验收
。

2、申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

3 、进行权属登记 ，取得《商品房权属证明书》 。

4
、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止
。

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