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【央视新闻客户端】
疫情发生以来 ， “网上售房 ”成为一种趋势 。随着疫情防控形势日渐向好 ，同时复工复产稳步推进，“网上售房 ”究竟成效如何？购房群体又怎样看待？这种模式是短期的权宜之计 ，还是会一直持续下去？
“网上售房”亮成绩单
据中国恒大发布2020年3月份的未经审核营运数据显示 ，公司实现合约销售金额约为人民币620.8亿元，较去年同期增长约13.1%；一季度公司累计合约销售金额约达1473.7亿元 ，较去年同期增长约23.2%。
从数据上看 ，恒大自2月13日起宣布旗下全国所有楼盘实施网上购房，并搭配优惠力度巨大的促销措施 ，销售规模同比取得了快速的增长。“3月份以后我们实现了600多亿的销售 ，660多亿的销售回款，创造了恒大成立以来历史上在一季度的最好成绩 。”恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上表示，在疫情期间 ，恒大颠覆性地开创了网上卖楼的成功经验 ，奠定了强大的销售能力 。
除了恒大，很多企业也都在线上取得了不同程度的成果。碧桂园3月份线上销售带来的全口径销售每天大概在6个亿以上 ，碧桂园总裁莫斌说 ，公司线上售楼部基本上除了湖北以外均100%开放 。碧桂园早在几年前就开始做线上全民营销，在去年就做了线上直销 ，在此次疫情期间 ，线上销售就突显出此前积累起来的经验 。
在售楼处关闭期间，融创也同样开启了“线上售楼+无理由退房 ”的营销活动。线上营销方面 ，融创则是与贝壳VR售楼部展开合作 。2月22日 ，天津融创御河宸院线上开盘，当日共推出1472套房源 ，开盘8分钟在线认购突破1068套 ，去化率达72% 。随后，融创御河宸院项目二次开盘，12分钟内在线认购又突破518套。据悉 ，融创与贝壳找房的战略合作再升级 ，范围扩大到9个城市楼盘进行线上销售 。
线上营销无论是对开发商还是平台企业都基本形成了共识，也都积极进行着试水 ，给行业打破困境带来了新的突破口 。例如 ，贝壳VR售楼部上线“VR购房节 ”活动，该活动上线6天 ，就认筹了6739套房子 ，认筹量转线上预选房率超过70%；此外，居理新房在一季度发起的“2.22挑房节”也累计实现了近2000套的线上认购。
购房者认可度逐步提升
近年来 ，业内一直在探索以线上的方式推进营销 ，但是成效并不明显 。因为消费者买房是一项重决策，不但金额巨大 ，而且居住消费的影响是长期的 ，需要对实物及其周边环境实地考察 。但疫情之下，在过去的一季度，不仅行业内部对线上化有了新的认知 ，市场上的很多消费者对网上购房也是认可且接受的 ，网上售房正成为一种很重要的购房方式。
南京的李先生（化名）通过微信找到南京住商不动产宁海路店的经纪人刘国俊，想要在教育资源优良的宁海路一带买房 ，李先生考虑到孩子的教育问题 ，计划在今年4月份之前换房到这里居住。李先生工作忙碌，平时没有时间看房 ，没想到赶上这次疫情 ，自己终于“闲了下来 ”，可社区全面封锁 ，无法实地看房、选房 。
刘国俊通过贝壳找房的VR带看功能 ，一套套给李先生在线讲解 。李先生通过VR带看，锁定了几套房源 ，想要等门店复工后实地看一下。可是 ，业主王女士（化名）注重家人健康安全，刘国俊多次打电话给她想要实地看房，都被王女士拒绝了 。
然而 ，李先生买房的需求急迫 ，之前通过VR带看很中意这套房子，刘国俊就带着李先生在王女士家门口看周边环境 ，王女士在窗前听到了刘国俊和李先生的对话 ，觉得李先生确实很有诚意买房，便同意李先生进门看房 ，双方于当天下午签约 ，李先生解决了迫切需求，买到了满意的房子 ，王女士也以满意的价格成交 。据悉 ，这套位于南京鼓楼区仙霞路上价值700万的二手房，从线下首次带看到签约仅用了3小时。
居理新房创始人兼CEO王鹏认为 ，从长远看 ，政府层面正积极关注和推动房产线上化，比如杭州 、北京等地陆续针对商品房全流程网上销售 、不动产网上预约等出台了相关政策 。行业层面，随着房企线上营销实践的不断深入 ，对消费者需求的不断挖掘 ，也将在网上售房方面有着更多的产品和技术创新，为消费者带来更完善、更优质的网上购房体验 ，从而引导、吸引越来越多的消费者尤其是年轻消费群体接受 、体验网上买房 。
线上营销将趋于常态化
尽管线上营销兴起被外界看作是特殊时期下的无奈之举 ，但是在多位业内人士看来，线上模式将会持续下去而形成常态化 ，与线上营销进行搭配 ，共同促进房地产市场交易的复苏和长远发展。
据了解，恒大在1月份便通过“恒房通 ”平台实施网上销售 ，这一段时间的贡献主要来自网上平台 。中国恒大集团董事局副主席 、总裁夏海钧认为 ，互联网的销售对今年恒大的销售会取得一个巨大的推动作用 。
碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，到目前来看 ，在碧桂园的常规销售中 ，线下售楼部开放、线上的销售依然是占相当比重，所以未来还是会大力推动，线上线下相结合方式 ，去更好服务客户。
在旭辉控股董事局主席林中看来 ，企业今后要强化营销 、变革创新 、赋能一线 。推行全员营销理念，实现营销线上化 。通过线上营销平台和线下渠道推广的有机统一 ，加大营销能力和力度。
贝壳研究院数据显示 ，2020年一季度，TOP100房企销售16628亿元 ，同比下降22.3%。春节之后线下售楼处关闭导致销售受阻 ，各大房企寻求销售线上化措施，在疫情期间积累客户资源 ，并且以恒大为首的众多企业已经开始采取打折销售策略 ，预计市场进入恢复期后，领先房企将带动整体市场快速复苏 。
“线上化的尝试 ，其实就目前来看 ，更多的意义在于聚拢人气，把人跟售楼处之间的联动关系不要让他淡化掉和冷掉 。看房之后不管是交定金，还是签认购 ，都不能完全摆脱线下成交。”贝壳研究院新房分析师潘浩说 ，从短期看，企业通过线上营销来来蓄客 ，成为线下的有力补充 。长期来看 ，这种模式一定会持续存在，未来线上会占到大头 ，甚至取代线下成交模式 。
中经联盟创始人、秘书长陈云峰表示 ，此次疫情促进了房地产线上化，租 、售 、VR 看房、电子签约 、线上付款等一系列流程都将在线上实现 ，未来随着房地产市场交易独立经纪人的增加 ，会更加专业，更加科技化 ，更加线上化。
“行业线上化渗透率将进一步提高 ，线上化将成为必然趋势，网上买房也将成为一种越来越重要的消费习惯 。 ”王鹏补充说，相对传统的线下模式 ，消费者网上购房会有6个方面的感受：信息更全 、决策更准、成本更低 、交易更透明 、效率更高、体验更好 。因此 ，才会有越来越多的消费者积极尝试网上模式。
目前，多个城市的售楼处已经逐渐开放 ，3月份房地产销售表现也呈现出缓步复苏的态势 ，传统的营销条件在逐渐具备，但并不意味着新型的营销方式又可以偃旗息鼓 。中国房地产业协会会长冯俊认为 ，应当将房地产营销方式的改进继续推进下去 ，以互联网和信息技术的应用，来提高营销效率 ，来简化购房者的决策流程 。
房地产分销平台模式
多孩家庭可多买一套房 ，似乎正成为这轮楼市调控的一个新趋势。
5月17日早间，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ，从二手房交易政策、税收条件 、更好满足三孩家庭购房需求等方面优化调控细则 。
在杭州出台的政策中 ，“三孩家庭可增加购房套数 ”尤其引发关注 。
通知明确提到，为更好满足三孩家庭购房需求，一是符合条件的三孩家庭 ，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时 ，参照“无房家庭”优先摇号。
据记者不完全统计，自4月底以来 ，包括无锡 、南京、东莞和杭州在内的多个城市调控新政中 ，均对多孩家庭更为照顾。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪5月17日上午通过微信向记者表示，近期多地出台“多孩家庭可多买一套房 ”的主要背景是结合当前居民人口体量及住房需求情况 ，缓解当前房地产市场因受疫情反复等因素导致修复进程受阻的应时之举 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也通过微信向记者表示 ，“允许二孩及三孩新增一套房 ”政策充分分体现了当前各地政策的重要变化，各地将“限购政策松绑 生育政策鼓励”结合的导向 ，能够发挥积极作用 ，在促进市场交易活跃的同时，也有助于推进人口生育政策 。
多生孩子多买房
5月14日凌晨 ，东莞连发七条稳楼市措施 ，其中提到“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房 ”。
5月13日，据南京房地产业协会消息 ，为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件 ，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭 ，可新增购买一套商品住房 ，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持 。
南京二孩及以上家庭，只需要到街道办开具二孩证明 ，开出后最早次日使用 ，其他开具购房证明材料不变，且二孩家庭不受限购区域影响 。
而如果把时间线拉长 ，扬州 、苏州 、无锡等长三角城市也先后对多孩家庭购房条件予以宽松。
5月9日 ，扬州发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬州的大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的 ，可不适用现行限购政策 。而此前扬州的限购政策规定 ，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房 。
与扬州相似，苏州新政也对二孩及以上家庭给予放松 ，提到“家庭若有新出生人口（二孩及以上） ，出售房屋时不受限制转让年限制约。 ”
而无锡则在4月25日发布规定，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭 ，可在限购区域新增购买一套商品住房 ，同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高 。
在关荣雪看来，上述政策是以市场需求端为解决切入点 ，降低购房门槛 ，促进改善需求进一步释放，可有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求 ，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力 ，同时提升市场交易活跃度；此外，此举较以往而言 ，在实施对象上作出一定的调整或扩围 ，精准性与务实性更高，进而带动政策调整的市场认可度有所提升，进一步提振市场信心 。
严跃进提到 ，从既有的城市政策演变看 ，其实多孩家庭住房优惠政策经历了三部曲。
第一，公租房优惠模式 ，最典型的就是北京朝阳 。《2021年朝阳区面向“未成年子女数量较多”轮候家庭组织选房的公告》中称 ，对取得公租房备案资格且尚未配租配售的未成年子女数量较多的家庭，以直接发放选房通知单的方式组织选房 。
第二 ，购房补贴模式 ，最典型的就是甘肃临泽和江苏海安。其中，临泽《优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见（试行）》明确 ，生育二孩和三孩家庭享受住房补贴。而海安将多孩家庭纳入改善型需求同时给予购房优惠 。
第三 ，取消限购模式，最典型的就是无锡 。无锡《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》 ，明确在限购区可以增加一套购房资格。
楼市“松绑”新趋势
记者梳理发现 ，各城市比较惯用的手法是“向多孩家庭新增购房资格 ”，东莞 、杭州 、南京和无锡的新政中都提到了这一点，东莞、南京和无锡二孩或三孩家庭均可新增购一套房 ，杭州则是将门槛提到了三孩 。
此外 ，在新增购房资格的同时，不少城市还会在其他政策上对“多孩家庭 ”给予支持 。
杭州提到 ，三孩家庭在参与摇号时可参照“无房家庭”优先摇号；南京提到 ，二孩或三孩家庭可享受相关银行最优惠贷款利率等支持；无锡则对多孩家庭提升了公积金贷款额度对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭，公积金贷款额度由之前的60万元提高到了100万元。
据记者不完全统计 ，今年5月以来 ，截至5月17日，全国有近40个城市出台了楼市宽松政策 ，包括放松限购 、限售 ，降低首付比例，下调房贷利率 ，增加公积金贷款额度 ，发放购房补贴等多个方向 。而近期各地颁布的“多孩家庭可多买一套房 ”，正成为4月底以来各地调控政策中呈现的新趋势之一 。
对于后续是否有城市跟进，关荣雪分析道 ，整体而言 ，进入2022年以来，楼市政策的放松势头愈发强劲 ，城市 、调整方向、覆盖对象等逐渐全面化 ，楼市发展走势与居民需求密不可分，因城施策是大范围的调整准则 ，根据不同群体做相应的精准化调整更显必要 ，因此针对多孩家庭的楼市调整措施具有一定的借鉴意义，或将成为楼市松绑的一个新趋势 ，后续不排除有城市结合多孩家庭出台创新性政策。
严跃进则表示 ，越来越多城市在购房政策综合考虑生育和抚养等方面因素，正成为楼市调控优化的方向之一 ，各地对“二孩及三孩家庭的倾斜 ”充分体现了多孩家庭购房方面受到了积极的保护 ，在一定程度上保障此类家庭后续购房权益 。
整体而言，当前各地三孩家庭增加一套购房资格的政策内容，或在全国各地铺开推进 ，成为促进人口增长 、保障三孩家庭居住权益的重要体现 。
房地产分销平台置于核心位置的新型营销模式 ，房产网络分销平台是为了现下众多二手房机构量身打造的，将新开始销售的楼盘加入到房地产分销平台的渠道分销方案里 ，二手房机构就可以买卖其新房。
售楼机构作为一手房的单独一个销售途径 ，信息来源和手段都很单一，已无法满足购房群体的要求 ，因此房地产分销平台斥巨资用于渠道部 ，用来开发房地产线上分销平台和后续招商 。
房地产销售新手怎么做？
对于一个新手来说，如果想要从事房地产销售工作 ，那么对房地产的知识就必须要特别了解才行 ，同时还需要掌握各种专业的术语，在销售的过程当中 ，要让客户觉得自己比较的专业 ，这样才能够博取客户的好感 。在销售的过程当中要学会自己去调节心态，毕竟做销售这一行业心态本身就是很重要的，在销售的时候不要以貌取人。另外一定要让自己的服务态度诚恳一些 ，虽然有些客户此次看起来兴致缺缺 ，但说不定下次就会找自己买房。
房地产卖房需要哪五证？
1 、国有土地使用证，它是证明土地使用者向国家支付房地产管理法的规定 。
2、建设工程规划许可证 ，建设单位用地和建设工程的法律凭证 。
3、建筑工程用地规划许可证 ，有关建设工程符合城市规划要求和建设单位建设工程法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
4 、建设工程施工许可证 ，是建设单位进行工程施工的法律凭证 ，也是房屋权属登记的主要依据之一 。没有开工证的均属违章建筑，不受法律保护 。
5 、商品房预售许可证 ，它是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
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